Jak na prodej nemovitosti zatížené hypotékou?

Některé lidi při hledání nemovitosti ke koupi může odradit fakt, že je vyhlédnutý dům či byt zatížen nesplacenou hypotékou. Odborníci se ale shodují, že se není čeho obávat. Převody nemovitostí se zástavním právem z důvodu hypotečního úvěru jsou dnes zcela běžné. Jaká specifika se s koupí či prodejem nemovitosti zatížené hypotékou pojí?

Prodávat nemovitost zatíženou hypotékou není v dnešní době nic zvláštního a děje se tak poměrně běžně, byť lze stále v tomto ohledu narazit na obavy zejména ze strany kupujících. „Ve skutečnosti obavy opravdu nejsou na místě. Postup je obdobný jako při prodeji nemovitosti bez zástavního práva, pouze je potřeba počítat s trochu náročnější administrativou. Na straně prodávajícího je zase potřeba získat od konkrétního zástavce nemovitosti – samotné banky, u níž byla hypotéka zřízena, nebo věřitele nebankovního charakteru – souhlas s prodejem. Následně banka vyčíslí zůstatek úvěru,“ říká Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz

Převod úvěru na kupujícího nedává smysl

Prodej nemovitosti s hypotékou je možné realizovat několika způsoby. Z pohledu prodávajícího nejjednodušším řešením se může jevit převod původního hypotečního úvěru přímo na kupujícího, toto řešení ale nebývá pro kupujícího nejšťastnější, nehledě na to, že s ohledem na možnou zcela rozdílnou bonitu kupujícího může banka převod jednoduše zamítnout. „Převod stávajícího úvěru na nového dlužníka nedává smysl a nevím o tom, že by se to vůbec dělalo. Nebylo by to k ničemu dobré. Ideální postup je takový, že si nový majitel vezme vlastní hypotéku a původní tím v rámci úhrady kupní ceny splatí,“ uvádí David Eim, místopředseda společnosti Gepard Finance. S ohledem na zástavní právo je pak docela jedno, zda si kupující sjedná úvěr u stejné banky jako prodávající, nebo si vybere banku jinou. „I v případě, že bude vše probíhat v rámci jedné banky, stejně tato banka zřídí nové zástavní právo, protože bude navázáno na novou úvěrovou smlouvu,“ vysvětluje David Eim.

Kupující tedy může uzavřít hypotéku u jakékoliv banky podle svých preferencí. „Prodejce pak musí od stávajícího věřitele zajistit souhlas s tím, aby byl k zastavené nemovitosti do katastru nemovitostí připsán druhý zástavní věřitel, a dále také dohodu o vymazání zástavního práva první banky po doplacení původní hypotéky,“ doplňuje Jan Boruta. David Eim z Gepard Finance pak dodává, že by se noví žadatelé o hypotéku vzhledem k aktuální situaci na trhu s hypotečními úvěry, který je velmi vytížený, měli také připravit na to, že vyřízení úvěru může trvat déle, a to klidně i dva měsíce.

Předčasné splacení hypotéky prodejcem ještě před prodejem? Pozor na sankce

Další možností je pak předčasné splacení zůstatku úvěru prodávajícím. Při zvažování této alternativy by se ale prodávající měl ujistit o podmínkách, které má jeho banka ohledně předčasných splátek zavedeny. Ne všechny banky totiž přijaly výklad ČNB ohledně mimořádných splátek v době trvání fixace. „Většina bank dnes s ohledem na tento výklad účtuje v případě mimořádné splátky paušální náklady v řádu stokorun, řekněme v rozmezí 700 až 1 000 korun. U těch, které se s výkladem ČNB neztotožnily, respektive se mu nepodvolily, se ovšem může jednat o částky i v desítkách tisíc korun. V každém případě ale platí, že pokud smlouva o úvěru trvá již alespoň dva roky a dojde ke splacení úvěru z důvodu prodeje financované nemovitosti, nesmějí být náklady účtované bankou vyšší než jedno procento ze splaceného objemu, maximálně pak 50 000 korun. V tomto ohledu je zákon jednoznačný,“ vysvětluje David Eim.