Podpronájmy rostou a zvyšují konkurenci na kancelářském trhu

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 3. čtvrtletí roku 2020. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Nabídka kancelářských budov

V Praze bylo během třetího čtvrtletí roku 2020 dokončeno celkem 21 200 m² kancelářských ploch, čímž celkový objem moderních kanceláří vzrostl na 3,73 milionu m². Nově dokončené prostory zahrnují tři nově postavené budovy – AFI City 1 v Praze 9 s 15 900 m², Administrativní budovu Českých Přístavů v Praze 7 s 2 800 m² a Poděbradská Centrum v Praze 9 s 2 400 m².

V průběhu třetího čtvrtletí začala nová výstavba u tří nových kancelářských projektů a jedné rekonstrukce: první fáze Smíchov City Na Knížecí (SM1) v dlouho očekávaném projektu Smíchov City v Praze 5, Florenc Gate v Praze 8, Košířská brána v Praze 5 a rekonstrukce projektu Olbrachtova 5 v Praze 4. Zhruba 26 200 m² moderních kancelářských prostor je v současné době ve výstavbě s plánovaným dokončením do konce roku 2020 a dalších 128 600 m² s plánovaným dokončením v letech 2021 a 2022.

Budovy třídy A tvoří většinu nabídky moderních kanceláří (71 %), přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje necelých 18 %.

Celková nabídka neobsazených podpronájmů ve třetím čtvrtletí 2020 dosáhla 47 200 m², což je ve srovnání s předchozím čtvrtletím nárůst o 9 700 m².

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podpronájmů) dosáhla v třetím čtvrtletí roku 2020 objemu 86 200 m², což představuje mezičtvrtletní nárůst o 9 % a meziroční nárůst o 7 %.

Největší hrubá realizovaná poptávka v 3. čtvrtletí byla zaznamenána v městských částech Praha 4 (45 %), dále pak v Praze 8 (21 %) a Praze 5 (11 %). Nejaktivnějšími společnostmi byly firmy působící ve finančních službách (33 %), následovány společnostmi ze sektoru IT (18 %) a společnostmi působícími v profesionálních službách (7 %).

Podíl renegociací na celkové realizované poptávce dosáhl 62,4 %, zatímco celkový objem nově pronajatých prostor včetně předpronájmů a expanzí představoval 30,7 % z celkové hrubé realizované poptávky. Celkový podíl podpronájmů představoval 6,9 %.

Významné pronájmy

Největší transakcí třetího čtvrtletí bylo prodloužení nájemní smlouvy společnosti UniCredit Bank (22 900 m²) v projektu BB Centrum Filadelfie v Praze 4, následováno prodloužením nájemní smlouvy společnosti Bluelink International (3 200 m²) v projektu Florentinum v Praze 1, novým pronájmem společnosti Verizon Czech (3 200 m²) v projektu Life Building C v Praze 4 a prodloužením nájemní smlouvy společnosti Good Data (2 500 m²) v projektu Danube House v Praze 8.

Podíl neobsazené plochy

Podíl neobsazených kancelářských prostor na celkové nabídce v třetím čtvrtletí dosáhl 7,2 %, což je oproti výsledkům za druhé čtvrtletí 2020 nárůst o 1,1 procentního bodu. Celkový objem volných kanceláří dosáhl 267 300 m². Největší objem dostupných kanceláří byl v Praze 5 s 59 300 m², což představuje míru neobsazenosti na úrovni 9,1 %, následovala Praha 4 s 58 500 m² a mírou neobsazenosti 6,1 %. Nejméně volných kanceláří bylo v Praze 2 s 5 100 m² (míra neobsazenosti 3,7 %) a Praze 3 s 6 700 m² (5,5 %).

Nájemné

Ačkoli se míra neobsazenosti v posledních dvou čtvrtletích zvýšila a celková aktivita zpomalila, nejvyšší dosahované nájemné za třetí čtvrtletí zůstalo stabilní a pohybovalo se v rozmezí 22,50 až 23,00 eur za m² na měsíc v centru města, 15,50–17,00 eur za m² na měsíc ve vnitřních a 13,50–15,00 eur za m² na měsíc ve vnějších částech města.

Reklasifikace kancelářských prostor

Členové Prague Research Fora - CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank – v roce 2020 provedli reklasifikaci všech nemovitostí, které jsou v současné době zařazeny do celkové výměry pražských moderních kanceláří, tak aby hodnocená kritéria lépe odrážela moderní trendy v oblasti nemovitostí a developmentu.

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zůstaly nezměněny a zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

V důsledku reklasifikace je 47 % nemovitostí zahrnuto do třídy A, přičemž pouze 8 % dosahuje nejlepších bodů a získává hodnocení třídy AAA. Zbývajících 53 % nemovitostí je hodnoceno jako třída B.

Zdroj informací

Datum