Jak se posuzuje bonita žadatelů o hypotéku a co se změnilo?

V poslední době nastalo z pohledu žadatelů o hypotéku několik změn, které částečně zhoršily dostupnost hypoték. Česká národní banka (ČNB) například určila limity pro poměr výše zadlužení a úhrnu splátek vůči příjmům klienta. Nová legislativa dále nařídila bankám důkladně prověřit, zda je klient schopen splácet. Přístup jednotlivých bank se při posuzování bonity liší, zvláště pak u živnostníků uplatňujících výdajový paušál. Příjem vypočtený pro posouzení žádosti různými bankami se může lišit dvojnásobně. Živnostníci, kteří uplatňují skutečné výdaje, s argumentem „daňové optimalizace“ neobstojí.

Posuzování bonity žadatelů o hypotéku

V souvislosti s poskytnutím úvěru banka vždy posuzuje takřečenou bonitu, která představuje schopnost klienta dostát svým finančním závazkům. ČNB v loni omezila u hypoték nejen takzvané LTV vyjadřující poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy, banky též musejí nově vyhodnocovat poměr výše zadlužení k ročním příjmům (DTI, debt-to-income) a poměr sumy splátkových závazků k příjmům (DSTI, debt service-to-income).

„V rámci ‚Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí‘ ČNB stanovila, že by parametr DTI neměl přesáhnout hodnotu 8, DSTI pak 40 %. I když se jedná pouze o doporučení, banky tato pravidla postupně zapracovávají do svých postupů,“ uvádí David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Dalším opatřením ovlivňujícím posuzování bonity je povinnost posoudit úvěruschopnost klienta, což ukládá nový zákon o spotřebitelském úvěru. „Banky hodnotí úvěruschopnost na základě porovnání příjmů a výdajů klienta a způsobu plnění dosavadních dluhů. Z toho důvodu banky poměrně záhy ukončily poskytování takzvaných bezpříjmových hypoték a vždy trvají na nějaké přijatelné metodě prokázání dostatečných příjmů,“ upozorňuje David Eim.

Příklad výpočtu DTI a DSTI

Klient má dva spotřebitelské úvěry. Na jednom je zůstatek 80 000 Kč, na druhém je zůstatek 36 000 Kč. Splátka prvního úvěru je 1 600 Kč měsíčně, splátka druhého 900 Kč měsíčně. Klient žádá o hypotéku 1 800 000 Kč se splátkou 7 000 Kč. Měsíční příjem klienta činí 26 000 Kč.

Pro účely posouzení žádosti o hypoteční úvěr bude:

celkové zadlužení = 80 000 Kč + 36 000 Kč + 1 800 000 Kč = 1 916 000 Kč
roční výdaje na splátky vyplývající ze zadlužení klienta = (1 600 Kč + 900 Kč + 7 000 Kč) * 12 = 114 000 Kč
roční příjem klienta = 26 000 Kč * 12 = 312 000 Kč

DTI = 1 916 000 / 312 000 = 6,14

DSTI = 114 000 / 312 000 = 36,5 %

Pouze z pohledu doporučení ČNB by tedy takový klient měl dobrou šanci úvěr získat. Samozřejmě banky mají ještě další interní parametry, které hodnotí.

Mimo základní rámec posuzování bonity vymezený ukazateli DTI a DSTI a posouzením úvěruschopnosti se modely jednotlivých bank velmi různí. Základem jsou příjmy především ze zaměstnání, případně ze samostatně výdělečné činnosti na straně jedné a výdaje na straně druhé. Ty tvoří nejen splátky ostatních úvěrů, ale také náklady na provoz domácnosti, ať už stanovené prohlášením klienta, nebo nějakým výpočtem pomocí průměrných nákladů na osobu. Jako dodatečné příjmy lze u většiny bank uplatnit také například příjmy z pronájmu nemovitosti, příjem na mateřské, některé typy důchodů, výživné a podobně. „Není možné jednoznačně říci, jaké kategorie nejvíce bonitu zhoršují. Přímý vliv mají výdaje na splátky úvěrů a paušální náklady na domácnost. Pokud banky zjišťují další náklady, kupříkladu na léky nebo na kulturu, často je již neuplatňují jedna ku jedné, ale nějakým způsobem je krátí,“ popisuje David Eim.

Posuzování bonity je složitější u podnikatelů, u nichž existují dvě základní situace: živnostníci, kteří uplatňují paušální výdaje, a živnostníci, kteří uplatňují skutečné výdaje. „Při uplatnění skutečných výdajů vycházejí banky pro určení čistého příjmu z daňového základu, od něhož odečtou výdaje na zdravotní a sociální pojištění a daň. V případě výdajového paušálu je pravděpodobné, že skutečné výdaje jsou o dost nižší, což většina bank zohledňuje například tím, že od základu daně již neodečítají zdravotní a sociální pojištění. Některé banky používají takzvané ‚předanění‘, kdy se výsledný příjem vypočítá s nižšími výdaji, než jaké udává výdajový paušál,“ vysvětluje David Eim. Na argument „daňové optimalizace“, kdy nelze v daňovém přiznání odvodit prakticky žádný rozumný příjem, však banky neslyší. „Buď ty náklady podnikatel má a potom je v pořádku je započítat, nebo je ve skutečnosti nemá, čímž ale dává najevo, že údaje v daňovém přiznání jsou zkreslené z důvodu minimalizace daňové povinnosti. To není úplně dobrý začátek pro jednání s bankou,“ varuje David Eim.

Příklad odlišného výpočtu čistých příjmů u živnostníka uplatňujícího výdajový paušál

Živnostník má příjem z podnikání (tržby) ve výši kolem 50 000 Kč měsíčně, za rok tedy řekněme 600 000 Kč. Uplatňuje paušální náklady ve výši 60 %. Základ daně je tedy 240 000 Kč a uhrazená daň 11 000 Kč. Nejpřísnější banka z takového daňového přiznání vypočte příjem ve výši asi 14 300 Kč měsíčně. Na opačné straně pomyslného žebříčku stojí banka, jež z totožného daňového přiznání uzná příjmy ve výši 32 500 Kč měsíčně, tedy více než dvojnásobné.