Jak neprodělat na pronájmu bytu. Stěžejní je dobře postavená smlouva

Neplatící nájemník v bytě představuje pro pronajímatele velkou komplikaci. Už jeden nezaplacený nájem může narušit rodinný rozpočet. Právní úprava nájemního vztahu je ze zákona postavena tak, aby chránila více nájemníka než pronajímatele. Co by tedy měl majitel bytu do smlouvy zanést, aby minimalizoval rizika?

Poptávka po pronájmech je rekordní, na jeden inzerovaný byt, je-li správně nastavena výše nájemného, se téměř okamžitě ozývají i desítky zájemců. I za těchto okolností ale musí být majitelé obezřetní, aby na pronájmech neprodělali. Dostat totiž z bytu takzvaného neplatiče nemusí být vůbec snadné.

„Z pohledu pronajímatele je zásadní uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou v kratším časovém horizontu a v případě, že je s nájemníkem spokojen, tuto smlouvu obnovovat. Je to zcela určitě vhodnější než nájemní smlouva uzavřená na dobu neurčitou, která je velmi složitě vypověditelná,“ říká k tomu Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti ­­­­­­­­M&M Reality. Touto cestou lze také na začátku získat jakousi zkušební dobu – uzavřít první smlouvu s konkrétním nájemníkem jen na pár měsíců.

Smlouva uzavřená na dobu určitou je pro majitele bytu také cestou, jak lépe dosáhnout dodržování pravidel, na kterých mu záleží. To se může týkat třeba chovu domácích mazlíčků či kouření v bytě. Pronajímatel totiž nemá oporu v zákoně k tomu, aby nájemníkovi tyto věci zakázal. Podobné „zákazy“ tak fungují pouze na dohodě, kterou nájemník dodržuje dobrovolně.

„Je třeba počítat s tím, že právní úprava nájemního vztahu je postavena na základní premise, a to že nájemce bytu je slabší smluvní stranou nájmu, a tím pádem si zasluhuje vyšší ochranu svých práv. Z toho vyplývá, že v obecné rovině není možné zkracovat nájemcova práva stanovená občanským zákoníkem. Nelze si například sjednat další výpovědní důvody nad rámec zákona, takové ujednání by bylo nezávazné a nevymahatelné,“ vysvětluje Lukáš Štrajt.

Pronajímatel by neměl podcenit ani otázku jistoty (dříve označované jako kauce). Ta může být stanovena maximálně ve výši tří měsíčních nájmů. „V otázce jistoty je ale třeba zvážit, zda je nutné stanovit tu nejvyšší. Pro nájemníky to v praxi znamená, že první měsíc zaplatí v podstatě čtyři nájmy, a to může být pro řadu z nich už značný problém. Nalezení nájemníka může být zpomaleno, přičemž každý neobsazený měsíc představuje finanční ztrátu,“ upozorňuje Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti ­­­­­­­­M&M Reality. Mnohdy tak může být vhodnější jistota o něco nižší v kombinaci s důkladným prověřením potenciálního nájemníka.

„Spolehlivost i solvenci zájemce o pronájem lze ověřit kombinací několika různých způsobů. U zaměstnavatele, z bankovního výpisu, v insolvenčním rejstříku, na bývalé adrese a tak dále. Dobrý realitní makléř všechno toto zařídí za klienta,“ dodává Jan Martina.

Při uzavírání nájemní smlouvy je dobré se také zamyslet nad tím, zda nebude třeba v průběhu nájmu zvyšovat nájemné, což je opět zásadní z hlediska doby trvání nájmu. Pronajímatel by si měl uvědomit, zda se nechystá byt v budoucnu rekonstruovat či jinak opravovat. Rovněž je vhodné důkladně zdokumentovat stav bytu ke dni předání, ať je možné při ukončení nájemního vztahu zhodnotit, zda nájemce způsobil nějaké škody.

„Někteří pronajímatelé využívají namísto režimu nájmu podnájemní vztah, u kterého neplatí tak výrazná ochrana uživatele bytu, v tomto případě podnájemce, jako je to u nájmu. I ukončení podnájemního vztahu je podstatně jednodušší než u nájmu,“ pokračuje Lukáš Štrajt s tím, že tato cesta ale opět může potenciální zájemce odrazovat.